တိုက်ခန်း တစ်ခန်းဝယ်ယူ ရင် Liquidity ဒီဂရီ ကောင်းမွန်စေဖို့

ဒီတစ်ခါမှာတော့ တိုက်ခန်း တစ်ခန်းဝယ်ယူ ရင် Liquidity ဒီဂရီ ကောင်းမွန်စေတဲ့ အချက်လေးတွေကို မျှဝေပေး လိုက်ပါတယ်ဗျား။ 

Liquidityဆိုတာက တော့ ပိုင်ဆိုင်မှု Asset တိုင်းမှာ ရှိတဲ့ ဒီဂရီ တစ်ခုဖြစ်ပြီး အဲဒီပိုင်ဆိုင်မှုကို ဈေးကွက်ပေါက် ဈေးအတိုင်းအမြန်ဆုံး ငွေပြန်ဖော် ရောင်းချ နိုင်ခြင်ကို ငွေဖြစ်လွယ်စွမ်း. Liquidity လို့ခေါ်ဆိုနိုင်ပါတယ်။ ဒီနေရာမှာ တစ်ခု သတိထားဖို့လိုတာက ဈေးကွက်ပေါက်ဈေးအတိုင်း ဆိုတဲ့အချက်ဖြစ်ပြီး ဝယ်ရင်းဈေးနှုန်း အတိုင်း လို့ ဆိုလိုတာမဟုတ်ပါဘူး။ ဥပမာ ပိုင်ဆိုင်မှု တစ်ခုကို သိန်း ၁၀၀ နဲ့ ဝယ်ခဲ့ ပြီး ဈေးကျသွားလို့  ဈေးကွက် ပေါက်ဈေး သိန်း ၈၀ ဖြစ်နေချိန်မှာ သိန်း ၁၀၀ ဝယ် ရင်းဈေးနဲ့ဘယ်လို မှ ပြန်ရောင်း နိုင်မှာ မဟုတ်ပါဘူး။ ဒါ့အပြင် ဈေးကွက် ပေါက်ဈေးထက်လျော့ပြီး ဗိုက်နာ ဈေးနဲ့ရောင်းထုတ်လို့ ငွေပြန်ဖြစ် တာကို လဲ ငွေဖြစ်လွယ်စွမ်း Liquidity မြင့်တယ်လို့မဆိုနိုင်ပါဘူး။ 

.

Liquidity နိမ့်တဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုတွေကို ဝယ်ယူမိရင် တစ်နည်း မိမိပိုင်ဆိုင်မှုတန်ဖိုး တွေ ဟာ ငွေ အဖြစ်ပြောင်း လဲ ဖို့မလွယ်ကူပဲ အရေးတကြီး ငွေ သားလိုအပ်ချိန်မှာ Cash flow ကျပ် မှုတွေ ဖြစ်ပေါ်ကာ မလိုလားအပ်တဲ့ ဆုံး ရှုံးမှုတွေ ဖြစ်လာစေပါတယ်။ 

.

ဆရာ ကောင်းဟိန်းစိုးနဲ့ အတူ မျှဝေကြမယ် ဆိုတဲ့Program မှာ တိုက်ခန်းတစ်ခန်း ရဲ့Liquidity မြင့်စေတဲ့ အချက်တွေကိုမျှဝေဖို့အရင်အပတ် က ပြောခဲ့တဲ့အတွက် ဒီပိုစ့်မှာ ဒီအကြောင်းလေးကို မျှဝေပေးလိုပါတယ်။ 

.

ရန်ကုန်မြို့ဟာ လူဦးရေ ထူထပ်တဲ့အပြင် တိုက်ခန်း တွေနဲ့နေထိုင်သူ လူဦးရေ လဲ အတော်လေး များပြား ပါတယ်။ မိမိကိုယ်တိုင်နေထိုင်ဖို့ပဲဖြစ်ဖြစ် ပြန်လည်ငှား ထားဖို့ပဲဖြစ်ဖြစ် တိုက်ခန်းတွေ ဝယ်ဖို့စုံစမ်းကြ တဲ့ အခါ မှာ ငွေပြန်လိုအပ်တဲ့အခါ အလွယ်တကူပြန်ဖော်နိုင်မယ်ဆိုရင် ပိုပြီးတော့ ကောင်းမွန်မှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလိုကောင်းမွန်စေတဲ့ Liquidity Factor တွေကတော့..

.

.

(၁) နေရာ 

.

ပထမ ဆုံး အချက်ကတော့နေရာဖြစ်ပါတယ်။ လမ်းကြားထဲက တိုက် ခန်း တစ်ခန်းနဲ့လမ်းမကြီး ပေါ် က တိုက် ခန် းဈေးနှုန်းချင်း အတူတူ ဆိုရင်တောင် လမ်းမကြီးပေါ်က တိုက်ခန်းက အလွယ်တကူလေးရောင်းထွက် နိုင်မှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီတော့Liquidity factors တွေ ထဲမှာ နေရာ ဟာ ကြီးမားတဲ့ သက်ရောက်မှုအနေနဲ့ရှိနေပါတယ်။

.

(၂) တိုက်ခန်းရဲ့Quality

.

တိုက်ခန်းရဲ့ အရည်အသွေးကောင်းမွန်သလား၊ သတ်မှတ် Pile အတိုင်း ရိုက်ထားသလား၊ သုံးထားတဲ့ ဘိလပ်မြေ အချိုးအစားတွေ ကောင်းရဲ့လား၊ Safety လှေကားတွေ မိုးယိုတာတွေ၊ ရေစိမ့်တာတွေ စတာတွေ ရော ရှိလား စတဲ့အချက်တွေ ကတော့ တိုက်ခန်းရဲ့Quality ဆိုတဲ့အောက် ကနေ စဉ်းစားရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ Quality ကို တော့ မိမိ က အင်ဂျင်နီယာ တစ်ဦးဖြစ်မယ်ဆိုရင် သုံးသပ် သိရှိ နိုင် မှာ ဖြစ်ပေမယ့် သာမာန် လူတစ်ဦးအနေနဲ့ကတော့ မလွယ် လောက်ပါဘူး။ များသော အားဖြင့် တော့ တိုက် ခန်း အရည်အသွေးကို ဆောက်လုပ်တဲ့ ကန်ထရိုက် ရဲ့အမည်နဲ့ယေဘုယျ ယူဆ ကြတာများလေ့ရှိပါတယ်။ ဒီကန် ထရိုက်ကတော့ ပစ္စည်းကောင်းသုံး တယ် နာမည်ကောင်းတယ် ၊ ဒီ ကန်ထရိုက်ကတော့ ခိုတယ် ဘာညာ ဆိုတာမျိုးပါပဲ။ ဒါကို သက်ဆိုင်ရာ နယ်မြေက အကျိုးဆောင်တွေ ကသိရှိထားကြပါတယ်။ 

.

(၃) အလွှာ

.

နောက်ထပ် Liquidity factors တစ်ချက်ကတော့ တိုက်ခန်း အလွှာ အမြင့်ဘယ်လောက် ဆိုတာကလဲ ပါဝင်နေ ပါတယ်။ များသောအားဖြင့်တော့ ဝန်ထမ်း တွေ သူငယ်ချင်းတွေ စုနေကြတဲ့ အခါ ငါးလွှာ ခြောက်လွှာ ကပြသနာ မရှိပေမယ့် ကလေးငယ်လေးတွေ နဲ့ သက်ကြီး ရွယ်အို များပါလာတဲ့ မိသားစုများအနေနဲ့ကတော့ အလွှာမြင့်တွေကို ဝယ်ယူဖို့ မစဉ်းစားကြပါဘူး။ တကယ်လို့အလွှာမြင့် ကို ရွေးချယ်ဝယ်ယူထားရင် တော့ အထက်က မိသားစုတွေရဲ့ဝယ်လိုအား ကိုတော့ ရမှာ မဟုတ်ပါဘူး။ 

.

(၄) သွားလာရေး

.

ဒါကလဲ တိုက်ခန်း ဝယ်ယူသူတွေ ထည့်သွင်းစဉ်းစားတဲ့အချက် ဖြစ်တဲ့အတွက် Liquidity factors တစ်ခု ဖြစ်ပါတယ်။ ဥပမာ တာမွေ ကျောက်မြောင်း ၊  တာမွေ အဝိုင်း ၊ လှည်းတန်း တို့လိုနေရာ တွေ ဟာ သွား လာ ရေး အတော်လေး အဆင်ပြေပါတယ်။ တစ်မြို့ လုးံကိုရောက်နိုင်တဲ့ ဘတ်စ် ကားတွေ ရှိနေတဲ့ အတွက် အလွယ်တကူ သွားလာ နိုင်ကာ အချိန်ကုန် သက်သာစေပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ဈေး၊ ကျောင်း၊ အပန်းဖြေနေရာတွေ၊ ဆေးရုံဆေးခန်း၊ စတဲ့ အဓိက နေရာတွေနဲ့နီးနီးနားနားဖြစ်နေရင်လဲ ဒါဟာ သွားလာရေး အဆင်ပြေစေတဲ့အချက်ဖြစ်ပါတယ်။

.

(၅) တိုက်သက်တမ်း

.

တိုက်သက်တမ်းကလဲ တိုက်ဟောင်းလား တိုက်သစ်လား ဘယ်နှစ်နှစ် ရှိပြီလဲ စသဖြင့် က တိုက်ခန်း ရဲ့သက်တမ်းကိုပါ သက်ရောက်တာကြောင့် အချက်တစ်ချက် အနေနဲ့ပါဝင်နေပါတယ်။

.

(၆) ပြန်ငှားလို့လွယ်. မလွယ်

.

အချို့ရပ်ကွက်တွေက တိုက်ခန်းတွေ မှာ စက်ရုံအလုပ်ရုံ ဝန်ထမ်းတွေ၊ အဆောင်နေကျောင်းသားတွေ ပေါမှား တာကြောင့် ဒီနေ့ကြေငြာ ညနေ အိမ်ငှားရတဲ့အထိ ငှားရလွယ်တဲ့ တိုက်ခန်း တွေ အများအပြားရှိပါတယ်။ တကယ်လို့ ကိုယ်တိုင်မနေပဲ ပြန်လည် အငှား ချဖို့ရည်ရွယ်ရင်တေ့ာ ဒီ အချက်ကိုအဓိကစဉ်းစားလေ့ ရှိပါတယ်။ အငှား လွယ် တဲ့ အတွက် ငှား ရမ်းခ ကလည်း အခြားနေရာတွေ ထက် ပိုပြီးဈေးမြင့်မြင့် ရတတ် လေ့ရှိပါတယ်။ ကိုယ်တိုင်နေပေမယ့် ပြန်ရောင်းချင်တဲ့အခါ အငှားသွက်တဲ့ တိုက်ခန်းက ပြန်ငှား စားမယ့် သူတွေ ရဲ့စိတ်ဝင်စားမှုကိုပါ ရနိုင်တာကြောင့် ပို သွက် တတ်လေ့ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ငှားရမ်းခက ဘဏ်တိုးထက်ပို ကိုက်နိုင်မယ့် အနေအထားမျိုး ဆိုရင်တော့ အကောင်းဆုံးပါပဲ။

.

(၇) ရပ်ကွက်ကောင်း မကောင်း.

.

အိမ်ခြံမြေ ပွဲစားများ နဲ့စကားပြောကြည့်တဲ့အခါ သူတို့မှာ မြို့နယ်အလိုက် အကောင်းဆုံး ဆိုတဲ့ ရပ်ကွက် တွေကို ဦးစားပေးစီ ထားလေ့ရှိပါတယ်။ ဥပမာ ဘယ်မြို့နယ်ဆိုရင်တော့ ဘယ်ရပ်ကွက်က အကောင်းဆုံး ဒုတိယ က ဘယ် ရပ်ကွက်စသဖြင့်ဖြစ်ပါတယ်။ ရပ်ကွက်ကောင်း မကောင်း ဆိုတာကတော့ နေထိုင်ရာ ပတ်ဝန်းကျင် စရိုက်အခြေအနေ၊ခိုးဆိုး လုယက်မှုတွေ ရှိ မရှိ၊  စည်းလုံးညီညွတ်မှု၊ အုပ်ချုပ် ရေး ကောင်းမွန် မှန်ကန်မှု ၊သန့်ရှင်းသပ်ရပ်တာ၊ ဝိုင်းဝန်းကူညီတတ်ကြတာ၊ စသဖြင့် အချက်တွေ ကို ထည့်သွင်း တွက်ချက် ကြလေ့ရှိပါတယ်။

.

(၈) ဈေးနှုန်း

.

နောက် ထပ် အရေးပါတဲ့ အချက်ကတော့ တိုက်ခန်းဈေးနှုန်း ဖြစ်ပါတယ်။ သိန်း ၅၀၀ တန် တိုက်ခန်း နဲ့သိန်း ၂၀၀ တန် တိုက်ခန်း နှစ်ခန်း မှာ အကြမ်းအားဖြင့် သိန်း ၂၀၀ တန်က ပိုပြီးရောင်းထွက်နိုင် ဖို့ဖြစ်နိုင်ချေများ ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ဈေးနှုန်း ဆိုတာက အထက်က အချက်တွေ အားလုံးအပေါ် မူတည်ပြီး အနည်းအများ ကဖြစ်နေတာ ဖြစ်တဲ့အတွက် ဈေးတန်း တစ်ခုကတော့ ရှိနေမှာ ဖြစ်ပါတယ်။

.

(၉) Criminal Case နှင့်အရှုပ်အရှင်းများ

.

ဒါကတော့ မိမိ ဝယ်မယ့် တိုက် ခန်း က အရှုပ်အရှင်းဘာတွေ ရှိနေသလဲ ဆိုတဲ့ အချက်ပါပဲ။ တစ်ချို့အခန်း တွေ က ပေါင်ထားတာမျိုး၊ တစ်ချို့ကအမွေ ဆိုင်၊ တစ်ချို့ကနှစ်ဦး သုံးဦးရောင်းထားတာ၊ တစ်ချို့ကမြေရှင်နဲ့ ကန်ထရိုက် ပြသနာ ဖြစ်လို့ တရားရင်ဆိုင်နေတာ၊ စတဲ့ အရှုပ်အရှင်းတွေ ကိုလဲ သတိပြုဖို့လိုပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ရာဇဝတ်မှုတွေလို  လူသတ်မှု ၊ အဆုံးစီရင်မှု တွေ ဖြစ်ထားတဲ့ တိုက် ဆိုရင်လဲ အဆင်မပြေနိုင်ပါဘူး။

.

(၁၀) BCC / ဂရံ

.

အချို့တိုက်ခန်း တွေ ကကန်ထရိုက် အပ်ပြီးခြောက်လွှာ ဆောက်ကာလူနေထိုင်ခွင့် BCC ရထားတာ တွေဖြစ် ပြီးအချို့လေး ငါးလွှာ တွေကတော့ ကိုယ်ပို်င် ဂရံ မြေ ပေါ် မှာ ကိုယ့်ဟာ ကိုယ် တိုက် ခန်းဆောက်ထားတာမျိုးတွေ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒုတိယ ကတော့ BCC ဆိုတာမျိုးချမပေးပါဘူး။ နှစ်မျိုး လုံး ကတော့ ပိုင်ဆိုင်မှု ခိုင်မာ ပြီး ဝယ်ယူလို့ရပါတယ်။ ဒါပေမယ့် နှစ်မျိုး လုံး မဟုတ်တဲ့ ဂရံ မပေါက်တဲ့ မြေတွေ၊ ပါမစ် မြေ တွေ၊ မ တွေ လို မျိုးမှာ တိုက် ခန်း မြင့် တွေ ဆောက်ထားပြီး လူနေထိုင်ခွင့် မရှိထားရင်တော့ ဒါဟာ ပြန်လည် ရောင်းချ ဖို့ ခက် ပါလိမ့်မယ်။

.

(၁၁) အိမ်ရှင်

.

တိုက်ခန်း အများစု က မြေပိုင်ဆိုင်မှုမပါပဲ တိုက်ခန်း သီးသန့်ရောင်းချ ကြတာဖြစ်တဲ့ အတွက် မြေကို ပိုင်ထား တဲ့ မြေရှင် ဆိုတာက သက်သက်ရှိနေပါတယ်။ တကယ်တော့ မြေပဲ ပိုင်ဆိုင် တာဖြစ်ပါတယ်။ အကယ် လို့ ဘဘာဝ ဘေးတစ်ခုခုကြောင့်ဖြစ်စေ တိုက်သက်တမ်းကုန်လို့နေလို့ မရတော့တဲ့အခါ ဖြစ်စေ တိုက် ခန်း တွေ ပြို သွားရင်  တိုက်ခန်း ပိုင်ဆိုင်မှု က မရှိတော့ပါဘူး ။ဒါပေမယ့် ဥပဒေ အရ မြေရှင် ကို တိုက် သစ် ပြန် ဆောက် ရတဲ့ မိမိအ ခန်းစာ ကုန် ကျစရိတ် ကိုပေးချေပြီး တိုက် ခန်း အသစ် ပြန်လည် ရယူလို့ရပါတယ်။ ဒီလောက်ပဲ ဆိုပေမယ့် လက်ရှိမှာတော့ မြေရှင် က အရောင်းအဝယ် နဲ့အငှား များမှာပါ ပတ်သတ်လွမ်းမိုး မှုတွေ ရှိနေပါတယ်။ အရောင်းအဝယ် စာချုပ်ဆိုရင် မြေရှင်လက်မှတ် ပါမှ၊ မြေရှင်ကို အရောင်းငွေ ရဲ့၂% ကိုပေး မှ အသိအမှတ်ပြုတာ စသဖြင့် တွေ တော့ ရှိနေပါတယ်။ ဒါ့အပြင် မြေရှင်ရဲ့လစဉ် ကောက်ခံ တဲ့ ရေဖိုး၊ ပြင်ဆင်စရိတ်၊ သန့်ရှင်းရေးကြေး စတာတွေ လဲ အချို့တိုက်ခန်းတွေ မှာ ရှိတတ်ပြန်ပါတယ်။ ဒါ့အပြင် မိမိကိုယ်တိုင်ဖြစ်ဖြစ် အငှားတင်တဲ့အခါ ဖြစ်ဖြစ်မြေရှင်နဲ့ဆက်ဆံရေး မပြေ ပြစ်တဲ့အခါ တရားတဘောင် ဖြစ်ရ သည်အထိ ကြုံ ရတတ်ပြန်ပါသေးတယ်။

.

(၁၂) အတွင်းခန်း အပြင်အဆင်

.

ဒီအချက်က လဲ အရေးပါပါတယ်။ အတွင်း ခန်းမှာ အခန်းဖွဲ့ထားလား၊ ပါကေးခင်းထားတာလား ၊ဆေးအသစ်လား၊ ဆန်းရှိတ်တွေပါလား၊ ပြတင်းတံခါး သံပန်းတွေပါလား၊ စတီး ဝရံတာလား၊ သံပန်းတံခါးမကြီး၊ ထပ်ခိုး၊ ပါလား၊ အဲယားကွန်း တွေ တပ်ဆင်ထားသေလား၊ ဘိုထိုင်လား၊ မီးဖို ချောင်ကြွေပြားကပ်လား၊ စတဲ့  အတွင်းခန်း အပြင်အဆင်တွေကောင်းရင်ကောင်းသလို Liquidity မြင့်နိုင် ပြန်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ဒီအချက်က တိုက်ခန်းရဲ့ဈေးနှုန်းကိုလဲ သက်ရောက် စေပါတယ်။

.

(၁၃) လမ်း သာ မှု

.

လမ်းသာတယ်ဆိုတာကတော့  ကားနှစ်စီး ရှောင်မရတဲ့ လမ်းမျိုးမဟုတ်ပဲ ကျယ်ကျယ်လွင့်လွင့် လမ်းတွေ လား၊ လမ်းကောင်းရဲ့လား၊ ရေဝင်လား စတာတွေ အပြင် ကားပါကင် ကောင်းကောင်း ရှိ နိုင်သလား၊ ကားရပ် ရအဆင်ပြေသလား၊ ပါကင်လုရတာတွေ ရှိနေမလား စတာတွေ လဲပါဝင်ပါတယ်။

.

(၁၄) Safety 

.

နောက်တစ်ချက်ကတော့ လုံခြုံရေး စနစ်တွေ ဖြစ်ပါတယ်။ အခုနောက်ပိုင်း တိုက်အသစ်တွေ မှာတော့ အစိုး ရ သပဒေ ပြဌာန်းချက်အရ တိုက် ခန်း တိုင်းရဲ့ရှေ့မှာ မီးသတ် ရေ ပိုက်ခေါင်းတွေ တပ်ဆင်လာရတာ၊ နောက်ဖက်  အရေးပေါ်ထွက်ပေါက်ကို ကွန်ကရစ် လှေကား နဲ့အခိုင်အမာ ဆောက် ထား ရတာ စတာ တွေ ပါဝင်လာပါတယ်။ 

.

(၁၅) အခြားအချက်များ

.

အခြား အချက်တွေ အနေနဲ့ကတော့ လှေကားတက်ရတာ ပြေပြေပြစ်ပြစ် ရှိသလား၊ ဘေးနား နဲ့ရှေ့မှာအထပ် မြင့်တွေ ချည်းရှိနေပြီး လေဝင်လေထွက်ပိတ်နေသလား၊ ခြောက်လွှာ ဆိုရင်အမိုး ကရေစိမ့် လား၊ လှေကားခွင်အကျဉ်းအကျယ်၊ တိုက်ခန်းနေသူတွေ ရဲ့စည်းကမ်းရှိမှု ၊ အမှိုက်ပစ်မှု၊ ဘာသာရေး လူမျိုးရေး ခွဲခြားမှု၊ အိမ်နီးချင်း ပီသမှု၊ အပေါ်ထပ် အခန်းမှာ ဆော့ကစား တတ်တဲ့ကလေး တွေရှိ မှု၊ ပတ်ဝန်းကျင် ရဲ့အနှောင့်အယှက်၊ စတဲ့ အသေးစားအချက်ကလေးတွေ ကလဲ အဆင်ပြေနေရင်တော့ အကောင်းဆုံး ပဲဖြစ်ပါတယ်။

.

အထက်ကဖော်ပြခဲ့တဲ့ အချက်တွေ ကတော့ တိုက်ခန်းတစ်ခန်း ရဲ့Liquidity ဒီဂရီမြင့်မားစေတဲ့ အချက်တွေ ဖြစ်ရုံ သာမက တိုက်ခန်းဝယ်ယူ ရာမှာ လည်းအသုံးဝင်မယ့် အချက်များဖြစ်ပါတယ်။ ကျွန်တော့်အနေနဲ့ကတော့ သက်ဆိုင်ရာ တိုက်ခန်းများအကြောင်းကို သူ့နယ်မြေက အကျိုးဆောင်နဲ့ပွဲစား များ ကပိုပြီး နားလည် သိရှိတတ်ကြပါတယ်။ ဒီအတွက် အကျိုးဆောင်ပွဲစား များကိုလဲ အသုံးပြု ငှားရမ်းလုပ် ဆောင် တာဟာ အမှားအယွင်းနည်းပါးနိုင်ပါသေးတယ်။

.

ဒီလောက်ဆိုရင်တော့ အသိအမြင်တစ်ခု တိုးသွားလောက်ပြီလို့ယူဆပါတယ်ဗျား ။နောက်ထပ်လဲ ဘယ်လိုအကြောင်း အရာများထပ်မံမျှဝေမယ်ဆိုတာကို စောင့်မျှော် ဖတ်ရှုပေးပါဦးဗျား။

.

.

လုံလောက်တဲ့ အသိပညာ ဟာ ပြင်းထန်တဲ့ အခက်အခဲတွေကို လွယ်ကူစွာ ကျော်ဖြတ်စေနိုင်ပါတယ်။

.

Kaung Hein Soe – Strategic

Business Consultant